減息半厘物業按揭

美聯儲減息半厘，香港銀行出乎預期緊貼步伐，且最優惠利率（P）下調0.25厘多於市場預期，全港供樓人士即時受惠。每100萬元物業按揭分30年攤還計算，每月供款由4847元降至4703元，即慳144元或2.97%。業界估計，最優惠利率仍有下調空間，年內或再減0.125厘，到明年底更有望回到加息周期前的約5厘水平，供樓人士負擔勢將大幅減輕。

香港採用聯匯制度，故港息與美息走向具一致性。然而，近幾次美聯儲開啟加息或減息周期之初，港息變化往往會較為滯後。例如美聯儲2022年3月首次加息，香港的最優惠利率在同年9月才第一次調整。是次美聯儲局以大手減息半厘拉開序幕，香港銀行罕見同日作出反應。滙豐、中銀、恒生最優惠利率由5.875厘降至5.625厘，而渣打、東亞則減到5.875厘。

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對供樓人士而言，無論是P按（最優惠利率）或H按（拆息掛鈎）計劃也同樣受惠，因後者息率早已觸頂，變相與P按無異。假設按揭貸款額500萬元及年期為30年，減息前P按計劃及H按封頂利率為4.125厘（P-1.75厘，減息前P=5.875厘），每月供款24232元；當銀行下調最優惠利率0.25厘，實際按息將降至3.875厘，每月供款將減少720元或3%至23512元。假設最優惠利率進一步回落至5厘水平，實際按息將再降至3.25厘，每月供款較減息前大幅節省10.2%或2472元。

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最優惠利率明年或降至5厘

無論是供樓人士或有意置業人士，最關注的當然是未來香港銀行會否繼續減息。星之谷行政總裁莊錦輝形容，今次減息是「皆大歡喜」，無論是新買或是現有按揭在身的業主都能受惠，每100萬貸款額，每月供款開支減少約144元。他又預計，今年年底，P有空間再減0.125厘，至明年底P有望回落至5厘，即回到加息周期前。

莊錦輝表示，今次銀行減息對市場釋出積極信號，除了供樓人士之外，中小企、商舖業主，以及零售業經營者均減少其貸款利息負擔，改善經營環境，對整體經濟前景有正面影響。隨着一個月香港銀行同業拆息（H）持續下跌，銀行的資金成本壓力將逐漸緩解。他預計，未來銀行對按揭的態度會變得更加積極，現金回贈和其他優惠有望改善。

按揭入息門檻降 吸引買家入市

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦稱，除了業主節省利息開支，申請按揭的入息門檻亦會同步降低，令更多人有能力上車，對樓市來說是一個正面信號，有助於逐步恢復市場信心。他續稱，目前本港住宅租金回報率普遍為3.3厘左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多租客逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。中原按揭董事總經理王美鳳預期，實際按息年內逐步降至3.75厘，較目前尚有0.125厘下調空間，明年本港減息將繼續隨美減息周期，但減幅不會跟足。